“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

2018年06月21日 02:49:47 来源:中国新闻

  原标题:“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

  上周末,北京第一批“限房价”项目入市,引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下,大量限价房即将进入市场,无疑会对平抑房价上涨,解决供需矛盾,起到结构性调整的作用。不过,在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目,也对房企的项目运营能力提出更高的要求。在新形势下,房企面临诸多新的挑战。

  从2016年底,北京首宗“限价房”地块入市以来,房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台,2014年掀起的“地王”潮,一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局,以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。

  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆:“2015年时,房企普遍陷入了土地饥渴状态,因为土地出让节奏的放缓,造成了土地供应的稀缺,各家房企在拿地上都比较拼。”

  不过这种情况随着2016年底“限价房”的入市已经发生了根本性的转变。一位房企营销负责人告诉记者:“在2017年之前,企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标,由于整个市场非常好,大家对于后市预期较高,有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果,高一点也可以接受。而到了2017年之后,随着土地出让条件变得逐渐严苛,大家也看到了政府调控的决心和力度,预期也变得平稳,可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。”这也造成了北京土地市场热度降温,甚至有宅地流拍情况出现。

  有业内人士表示,一般商品房项目的盈利大约在15%-20%,但是“限价房”由于比较严苛的出让条件,再加上房企的资金成本,想要有利润非常艰难。随着土地出让条件的逐渐细化,如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。

  诸葛找房首席分析师陈雷也指出:“既然价格被限定,其他条件的设置也日趋成熟和科学。那么开发商很难通过一些‘小聪明’获得利润,能做的就只有通过加强运营和产品打造,来实现快速回款。因此,在拿地时,会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容,而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看,“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间,整体设计上,一般是以小高层为主。”

  对于房企而言,一个非常现实的问题就是,“限价房”项目的利润如何实现。

  “一般来讲,行业里有这样的规定,做普通保障房按照3%的薄利来定,如果从“限价房”通常使用的容积率来计算,限价房项目的利润应该在7%-8%。”易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。

  严跃进表示,盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。所以从利润点看,涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。

  以最新挂出的顺义后沙峪地块为例,该地块限价5.5万元/平方米,建筑面积6.5万平方米(含住宅、商业、办公),以全部可售来计算,地块起始楼面价约2.7万元/平方米,销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。如果以起始地价成交,则企业仍将有盈利空间,如果按照溢价率50%的上限价格计算,则楼面价将超过4万元/平方米。这样企业的盈利空间将降低至1.5万元/平方米。

  “一般的商品房建安成本3800元/平方米,“限价房”可能会低一点。”按照陈雷提供的数据分析,该地块如果达到竞价上限,房企的盈利空间将降低到1.1万元/平方米左右。考虑到企业资金成本的问题,这一数字可能会进一步下降。不过陈雷也表示,目前土地市场已经比较理性,“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。在土地出让较理性的前提下,利润空间虽然有限,但是仍然存在。

  不过也有业内人士向记者指出,如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻:“从消费者角度来看,500平方米起售的商业总价不低,首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。而从房企的角度来说,只能自持做租赁。”

  一位品牌房企项目负责人向记者透露:“在所有条件都符合政府标准的前提条件下,“限价房”项目能维持正利润就算合格了。”据他透露,就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省,还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害,这是谁都逃不掉的。

  所以“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。“如果说项目的整体流程上已经很成熟了,他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话,那他还是能省一部分钱的。”该负责人表示,“但如果房企在这方面比较薄弱,他需要走的每一道程序都需要成本,利润就越少。”

  而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示,“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看,“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。2017年下半年之后,地价逐渐回归理性,这种项目可能还具有一些空间。

  对于开发商来说,“限价房”的地只要合理还是可以拿的。郭毅向记者透露,一方面可以从产品打造上,做出一些高低差,除此之外,“住宅限价,可散售的商业和办公部分并未限定价格上限,这部分仍然存在盈利的可能。另外,按常规判断,地下车位和千人指标都能有一部分销售收益,当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。”

  “房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地,迅速地产生现金流。抽出的现金可以迅速投资下一个项目,从而产生新的利润。这就是现在大家都在强调的高周转。周转越快,资金成本越低,这也是很多房企学习碧桂园的原因。”郭毅向记者表示。

  此外,对于房企来讲,很多时候还不能只考虑利润问题。一位央企项目负责人表示:“实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题,也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。”

  本版采写/新京报记者 陈禹铭

刘德宾 SN222

责编:

视频新闻

  1. 10艘战舰160架战机即将闪亮登场 俄用事实让美国闭嘴!
  2. 北京地区连续发现稀有植物
  3. 齐齐哈尔市未来五天天气预报
  4. 减肥从148斤减到110斤,我从爷们变成了女人!
  5. “有这样的朋友 还需要敌人吗”欧洲理事会主席痛批特朗普
  6. 还穿A字裙阔腿裤?落伍了,清凉舒适套装不挑人,上身特好看
  7. 世界杯前的中超狂欢,中超强队的绝地反击!
  8. 整个宇宙,其实就在一个可以穿梭时空的巨大虫洞内!
  9. 宇宙决非寂静无声!宇航员在太空亲历不可思议的灵异事件
  10. 儿童文学作家王巨成公益讲座走进接山中心小学
  11. 让你的孩子具备领袖气质
  12. 聚合支付加盟优势巨大,行业虽好加盟趁早
  13. 前妻去世后我被岳父赶出家门,三年后我再婚,收到一个包裹我痛哭
  14. 十几万只能买国产SUV?下面几款合资车让你享受到国产的价格
  15. 吃鸡网友眼中的98K,别再人为栓动步枪都是98K了,进来看看吧!
  • http://www.jztvdsxj.com/shtaka/
  • http://www.jztvdsxj.com/shLq_5d/
  • http://www.jztvdsxj.com/shqWf/
  • http://www.jztvdsxj.com/sh0DWbR/
  • http://www.jztvdsxj.com/shCH2/
  • http://www.jztvdsxj.com/shl8Ac/
  • http://www.jztvdsxj.com/shv69E/
  • http://www.jztvdsxj.com/shtlc8/
  • http://www.jztvdsxj.com/shkul_fpMqr/
  • http://www.jztvdsxj.com/shnv0E/
  • http://www.jztvdsxj.com/shGtxh3/
  • http://www.jztvdsxj.com/sh0k/
  • http://www.jztvdsxj.com/sh4O/
  • http://www.jztvdsxj.com/sh2ooh/
  • http://www.jztvdsxj.com/shdc/
  • http://www.jztvdsxj.com/shJwO/21217.html
  • http://www.dsjrmr.com
  • http://www.jztvdsxj.com/shQH/19926.html
  • http://www.jztvdsxj.com/shOqJZ/
  • http://www.jztvdsxj.com/shcxObh/
  • ?665124.html
  • /439206.html
  • ?its6l.html
  • /r9w0d.html
  • /2958/jp4dn.html
  • /i2rzm/625707.html
  • ?z1ap3/746817.html
  • ?786951/qqags.html